Naik Taraf Bangunan: Menjaga Apa yang Telah Kita Bina

Oleh Tay Sze Tuck, Pengurus Besar, Nippon Paint Malaysia

Selama beberapa dekad, industri pembinaan di Malaysia lebih tertumpu kepada persoalan “apa yang perlu dibina seterusnya”. Sebaliknya, perhatian terhadap apa yang berlaku selepas bangunan siap dibina sering dipinggirkan. Kesan daripada pendekatan ini kini menjadi semakin ketara – bangunan yang kian berusia, masalah penyelenggaraan kerap berlaku, dan nilai aset berbilion ringgit kini terperangkap dalam bangunan yang kurang dimanfaatkan atau semakin merosot keadaannya.

Kira-kira satu daripada lima unit kediaman yang baru siap dibina di Malaysia kekal tidak terjual pada tahun 2025, maka persoalan yang wajar ditanya oleh sektor pembinaan bukan lagi sama ada kita perlu terus membina lebih banyak bangunan baharu, tetapi mengapa aset sedia ada terus diabaikan.

Dalam konteks ini, usaha pembaharuan dan naik taraf bangunan semakin dilihat sebagai pendekatan yang lebih praktikal, berbaloi dari segi ekonomi, serta lebih mampan untuk landskap persekitaran binaan di Malaysia. Menangguhkan langkah ini hanya akan meningkatkan kos dan cabaran yang perlu ditanggung pada masa hadapan.

Naik Taraf Bangunan sebagai Penyelesaian kepada Ketidakseimbangan Bekalan dan Permintaan

Menurut Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), sebanyak 23,515 unit kediaman yang telah siap dibina masih belum terjual setakat suku pertama 2025. Angka ini mencerminkan ketidakseimbangan antara pelaburan dalam pembangunan baharu dengan permintaan sebenar dalam pasaran hartanah.

Walaupun pelaburan terus disalurkan kepada pembangunan baharu, banyak bangunan yang masih kukuh dari segi struktur – termasuk pejabat komersial, ruang runcit, kemudahan awam dan hartanah strata – semakin kehilangan daya saing akibat kemudahan yang semakin usang, kecekapan penggunaan yang menurun atau penyelenggaraan yang tidak mencukupi. 

Namun begitu, banyak daripada bangunan ini sebenarnya masih berpotensi untuk dihidupkan semula. Melalui kerja naik taraf dan pembaharuan yang dirancang dengan baik, aset sedia ada boleh dipertingkatkan dengan lebih cepat dan pada kos yang lebih rendah berbanding menunggu pasaran untuk menyerap lebihan pembangunan baharu.

Naik taraf yang dirancang dan dilaksanakan dengan baik mampu meningkatkan pulangan sewaan, memanjangkan jangka hayat bangunan, serta menyesuaikan aset dengan keperluan semasa seperti ruang kerja hibrid, kecekapan tenaga dan tahap piawaian keselamatan yang lebih tinggi.

Lebih penting lagi, pendekatan ini mengalihkan pelaburan daripada pembangunan baharu kepada pengoptimuman aset sedia ada – satu strategi yang lebih selaras dengan realiti pasaran hari ini.

Di seluruh Malaysia, semakin ramai pemilik bangunan dan pengurus hartanah mula memberi keutamaan kepada kerja naik taraf berbanding pembangunan semula. Nippon Paint sendiri telah bekerjasama dengan pelbagai pemilik bangunan dalam projek naik taraf yang melibatkan pengecatan semula fasad bangunan dan penaiktarafan sistem kalis air. Antara projek yang terlibat adalah pembangunan kediaman seperti Molek Regency dan Imperia Condominium di Johor, bangunan hartanah komersial seperti Setiawalk di Selangor, serta bangunan institusi termasuk Universiti Malaysia Terengganu dan Bangunan Yayasan Islam Terengganu.

Projek-projek ini menunjukkan bahawa bangunan sedia ada boleh diberi nafas baharu sambil meminimumkan gangguan kepada penghuni dan operasi harian.

Usaha Naik Taraf Bangunan Semakin Diberi Perhatian di Peringkat Nasional

Hala tuju dasar negara juga mencerminkan perubahan ini. Kini, sebahagian besar stok bangunan di Malaysia telah berusia antara 15 hingga 30 tahun, dan kebanyakannya dibina pada zaman yang mempunyai jangkaan prestasi serta keperluan gaya hidup yang berbeza daripada hari ini.

Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar 2025 (Urban Renewal Bill 2025), yang dijangka diluluskan tidak lama lagi, akan dijangka memudahkan proses pembangunan semula bangunan lama atau kurang digunakan. Rang undang-undang ini akan menurunkan ambang persetujuan bagi hartanah strata, sekaligus memudahkan pihak berkepentingan memulakan projek naik taraf atau pembangunan semula secara bersama.

Pada masa yang sama, beberapa insentif kewangan turut menyokong usaha ini. Antaranya termasuk Elaun Cukai Pelaburan Hijau (GITA) dan Skim Pembiayaan Teknologi Hijau (GTFS) yang menyediakan pelepasan cukai serta pembiayaan untuk projek naik taraf hijau. Building Sector Energy Efficiency Project (BSEEP) pula menyediakan sokongan teknikal dan dana bagi kerja retrofit. Sementara itu, pensijilan Green Building Index (GBI) menawarkan pengecualian cukai kepada bangunan yang memenuhi standard kelestarian.

Kesemua langkah ini menunjukkan bahawa usaha naik taraf bangunan kini bukan lagi pertimbangan, tetapi semakin menjadi komponen penting dalam usaha melindungi nilai aset, memastikan keselamatan bangunan serta mengekalkan keyakinan pengguna terhadap bangunan di Malaysia.

Kos Sebenar Jika Penyelenggaraan Ditangguhkan

Analisis industri secara konsisten menunjukkan bahawa penyelenggaraan secara reaktif biasanya menelan kos yang jauh lebih tinggi sepanjang kitar hayat bangunan berbanding penyelenggaraan pencegahan yang dirancang dengan baik. Ini berpunca daripada kerja kecemasan, pembaikan berulang serta gangguan kepada penghuni atau penyewa.

Apa yang sering tidak disertakan dalam bajet penyelenggaraan ialah kos tidak langsung seperti gangguan operasi penyewa, isu berkaitan insurans, kerosakan reputasi serta penurunan keyakinan terhadap nilai aset. Semua ini memberi kesan secara langsung kepada penilaian hartanah, kadar penghunian dan pulangan pelaburan jangka panjang.

Apabila masalah seperti kebocoran air, kehausan bahan binaan atau pendedahan fasad kepada cuaca ditangani lebih awal sebelum kerosakan menjadi serius, kerja pembaikan dapat dirancang dengan lebih sistematik dan dilaksanakan dengan kos serta risiko yang lebih terkawal. Usaha naik taraf bangunan secara pencegahan bukan bermaksud membuat bayaran pendahuluan, tetapi bertujuan mengelakkan kos yang jauh lebih besar pada masa hadapan.

Kegagalan sistem kalis air merupakan contoh yang jelas. Apabila kebocoran bumbung tidak ditangani, air akan meresap secara beransur-ansur ke dalam struktur bangunan dan menyebabkan kakisan pada tetulang besi. Lama-kelamaan, keadaan ini boleh menyebabkan rekahan serta pengelupasan konkrit.

Apabila kerosakan mencapai tahap ini, kerja pembaikan menjadi jauh lebih kompleks. Daripada sekadar memulihkan lapisan kalis air, kerja-kerja tambahan mungkin diperlukan seperti mengorek konkrit yang rosak, merawat tetulang besi yang berkarat, membaiki struktur konkrit dan memasang semula sistem kalis air.

Dalam satu projek naik taraf kediaman yang disokong oleh Nippon Paint, tanda awal kegagalan kalis air bumbung berjaya dikesan semasa pemeriksaan berkala. Pihak pengurusan bangunan bertindak segera untuk memulihkan sistem kalis air serta menjalankan pengecatan semula bangunan. Dengan menangani punca masalah lebih awal, kerosakan struktur dapat dielakkan, gangguan kepada penghuni diminimumkan, dan perlindungan jangka panjang bangunan dapat dipulihkan.

Sebaliknya, terdapat juga kes bangunan kediaman lama yang menangguhkan pembaikan walaupun kebocoran bumbung berlaku berulang kali. Lama-kelamaan, air meresap ke dalam papak konkrit dan menyebabkan kakisan pada tetulang besi, yang akhirnya membawa kepada rekahan dan pengelupasan konkrit. Masalah kalis air yang pada awalnya mudah ditangani akhirnya berkembang menjadi kerja pembaikan struktur yang besar, tempoh pembaikan yang lebih lama serta kos pemulihan yang jauh lebih tinggi.

Naik Taraf sebagai Keperluan Kelestarian

Bangunan menyumbang hampir 40% penggunaan tenaga global serta sebahagian besar pelepasan karbon. Dalam iklim panas dan lembap seperti Malaysia, banyak bangunan lama masih bergantung kepada sistem yang kurang cekap tenaga dan memberi tekanan kepada alam sekitar.

Merobohkan dan membina semula bangunan tersebut hanya akan menambah jejak karbon.

Sebaliknya, usaha naik taraf menawarkan pendekatan yang lebih hijau. Dengan menaik taraf bangunan lama menggunakan pencahayaan cekap tenaga, sistem HVAC moden dan penebatan yang lebih baik, pelepasan karbon sepanjang kitar hayat bangunan boleh dikurangkan antara 59% hingga 94%. Pendekatan ini juga membantu menjimatkan bahan binaan, mengurangkan sisa pembinaan serta meminimumkan kesan pembangunan baharu terhadap alam sekitar.

Dalam proses ini, kerja pengecatan semula dan sistem kalis air memainkan peranan penting. Dengan memanjangkan jangka hayat bahan binaan serta melindungi struktur daripada pendedahan persekitaran, penyelesaian ini dapat mengurangkan keperluan pembinaan semula atau pembaikan struktur berskala besar.

Kerajaan Malaysia turut mengiktiraf potensi ini. Melalui National Energy Transition Roadmap (NETR), kerajaan telah memperkenalkan standard prestasi tenaga mandatori bagi bangunan sedia ada serta melancarkan inisiatif retrofit berskala besar bagi infrastruktur awam.

Peranan Industri Pembinaan ke Hadapan

Melangkah ke hadapan, pemilik bangunan, pengurus hartanah dan pemaju mempunyai peluang untuk mengubah pendekatan terhadap penyelenggaraan dan usaha naik taraf bangunan – daripada pembaikan reaktif kepada pengurusan aset jangka panjang.

Apabila dilaksanakan secara sistematik, program pembaharuan bangunan menjadi alat strategik untuk melindungi dan memastikan kelestarian aset binaan pada masa hadapan.

Di Nippon Paint, pengalaman kami menunjukkan bahawa pendekatan berasaskan sistem mampu menghasilkan keputusan yang lebih mampan dan berprestasi tinggi. Dengan memahami bagaimana pelbagai elemen pembinaan berinteraksi sepanjang hayat bangunan, kerja refurbishment dapat memanjangkan jangka hayat bangunan sambil melindungi nilai aset.

Pendekatan ini menjadi asas kepada platform Penyelesaian Lengkap Salutan Cat dan Pembinaan Nippon Paint, yang menggabungkan sistem kalis air dan pengecatan yang serasi serta direka khas untuk iklim Malaysia. Melalui penyelesaian menyeluruh ini, membantu pemilik bangunan beralih daripada penyelenggaraan reaktif kepada perlindungan pencegahan.

Business News